Finca kaufen auf Mallorca: Fünf Zahlen, die vor der Besichtigung zählen

Eine Finca ist kein Haus mit Garten. Sie ist ein Stück Land mit einem Haus darauf, und das Land unterliegt Regeln, die in der Stadt niemand kennt. Fünf davon lassen sich in Zahlen fassen, für jede Gemeinde, aus amtlichen Quellen. Wer sie kennt, stellt beim Besichtigungstermin die richtigen Fragen.

1. Wie viel der Gemeinde unter Naturschutz steht

Das balearische Naturschutzgesetz (LEN) legt drei Schutzfiguren über die Insel: ANEI, ARIP und AAPI. ANEI ist die strengste Stufe, ARIP die mittlere; was in jeder erlaubt ist, regelt das Gesetz und legt die Gemeinde im Einzelfall aus. Der Anteil der Gemeindefläche unter einer dieser Figuren:

Gemeinde	Geschützte Fläche
Escorca	99,6 %
Banyalbufar	99,4 %
Estellencs	99,3 %
Fornalutx	99,3 %
Puigpunyent	97,6 %
Deià	96,3 %
Sóller	94,7 %
Valldemossa	91,5 %
Andratx	91,3 %
Median aller Gemeinden	27,7 %
Consell	0,0 %
Maria de la Salut	0,0 %
Vilafranca de Bonany	0,0 %

Die gesamte Tramuntana liegt über neunzig Prozent. Das ist der Grund, warum dort so wenig gebaut wird, und der Grund, warum eine bestehende Finca dort so viel wert ist: Es kommt keine zweite dazu. Im Landesinneren, in Consell oder Maria de la Salut, greift keine der drei Figuren. Ob und was Sie auf einem Grundstück verändern dürfen, entscheidet am Ende die Gemeinde und der Consell; die Zahl sagt Ihnen vorher, wie eng der Rahmen ist.

2. Wie viele registrierte Brunnen es gibt

Der Govern führt einen Zensus der Grundwasserentnahmen. Bis 2019 standen darin 24.479 registrierte Entnahmen auf Mallorca. Gezählt werden angemeldete Entnahmen, nicht Brunnen; was nie angemeldet wurde, steht in keiner Zeile.

Gemeinde	Registrierte Entnahmen (2019)
Palma	2.098
Manacor	2.093
Felanitx	1.401
Pollença	1.233
Campos	1.128
Llucmajor	1.071
Sa Pobla	1.052
Artà	812

Für eine Finca ist der Brunnen oft die einzige Wasserversorgung. Ob ein konkreter Brunnen registriert ist, steht in den Kaufunterlagen, nicht hier: Der Zensus nennt zwar Parzelle und Fincanamen, wir laden diese Felder bewusst nicht. Eine Aussage über das Wasser eines einzelnen Grundstücks wäre eine Behauptung über fremdes Eigentum. Fragen Sie den Verkäufer nach der Registrierungsnummer und lassen Sie sich die Konzession zeigen.

3. In welchem Zustand der Grundwasserkörper ist

Der Hydrologieplan der Balearen bewertet jeden Grundwasserkörper einzeln, nach Menge und nach chemischem Zustand. In 43 von 53 Gemeinden liegt mindestens ein Körper, der als dolent, schlecht, eingestuft ist. Am dichtesten in Manacor mit acht solchen Körpern, Felanitx mit sieben, Porreres, Santa Margalida und Santanyí mit je fünf.

Der Zustand gilt je Körper und nie je Grundstück. Ein schlechter Körper bedeutet in der Regel Nitrat aus der Landwirtschaft oder Versalzung durch Meerwasser, das nachströmt, wo zu viel entnommen wird. Für eine Finca heißt das: Das Brunnenwasser ist unter Umständen kein Trinkwasser, und die Behörde kann Entnahmemengen begrenzen. Der Grundwasserbeitrag erklärt die Einstufung im Detail; jede Gemeindeseite nennt die Körper, die in ihr liegen.

4. Ob eine Hochwasserzone das Grundstück berührt

Fincas stehen in Tälern, an Torrents, auf ebenem Land. Genau dort verlaufen die Hochwasserzonen, die der Staat festgesetzt hat. 33 der 53 Gemeinden haben mindestens eine, Palma 51 Flächen, Manacor 26, Calvià 23, Marratxí 14.

Das ist die eine Zahl in dieser Liste, die punktgenau geprüft werden darf und soll: Die ARPSI-Flächen sind eine amtliche Festsetzung mit Rechtsfolge, veröffentlicht, damit Käufer sie sehen. In der Zona de Flux Preferent ist Bauen beschränkt, und zwar unabhängig davon, was der Verkäufer über die letzten dreißig Winter erzählt. Der Lage-Check rechnet jede Adresse oder Katasterreferenz gegen den Originalumriss und sagt: hier gilt Zone X, laut dieser Quelle, mit diesem Stand. Keine Prognose, eine Festsetzung.

5. Ob Glasfaser liegt

Wer auf einer Finca arbeiten will, braucht Netz. Das Ministerium für digitale Transformation veröffentlicht je Gemeinde, welcher Anteil der Haushalte einen Glasfaseranschluss bekommen könnte. Stand Juni 2025:

Gemeinde	Haushalte mit möglichem Glasfaseranschluss
Calvià	99,6 %
Median aller Gemeinden	95,1 %
Estellencs	84,1 %
Montuïri	81,3 %
Búger	81,2 %
Sencelles	80,8 %
Banyalbufar	78,5 %
Algaida	71,6 %
Costitx	71,3 %
Escorca	64,4 %

Die Zahl gilt für die Gemeinde, nicht für Ihre Finca. Und sie zählt Haushalte, die überwiegend im Ortskern liegen. Eine Finca zwei Kilometer außerhalb gehört mit einiger Wahrscheinlichkeit zu dem Anteil, der fehlt. In Algaida ist das mehr als ein Viertel. Lassen Sie sich vor dem Kauf vom Anbieter schriftlich bestätigen, ob die Adresse angeschlossen werden kann.

Was die Grundsteuer auf Land kostet

Auf rustikalem Boden gilt ein eigener IBI-Hebesatz. Er reicht von 0,30 Prozent des Katasterwerts in Alcúdia, Muro, Petra, Santanyí und Ariany bis 0,89 Prozent in Consell; der Median liegt bei 0,57 Prozent. Für 48 Gemeinden liegt der Satz vor, fünf kleine Tramuntana-Gemeinden fehlen in der Publikation der Hacienda. Was das für ein konkretes Grundstück heißt, steht im Beitrag zur Grundsteuer.

Was diese Zahlen nicht können

Sie ersetzen weder den Blick in den Kataster noch das Gutachten eines Architekten, der weiß, was auf diesem Grundstück genehmigungsfähig ist. Sie sagen auch nichts über das Haus selbst. Was sie können: Ihnen vor der ersten Fahrt zeigen, ob eine Gemeinde für das passt, was Sie vorhaben. Wer einen Garten bewässern, ein Nebengebäude errichten und von dort aus arbeiten will, sucht in einer anderen Gemeinde als jemand, der Ruhe und Aussicht will und den Rest so lässt, wie es ist.

Die Ortswahl sortiert die 53 Gemeinden nach diesen Kriterien. Und wenn ein konkretes Objekt im Raum steht, zeigt der Lage-Check Hochwasserzone, Grundwasserkörper und die Zahlen der Gemeinde für genau diese Adresse.