Hausverwaltung auf Mallorca: 163.000 Wohnungen, deren Besitzer nicht da sind

Wer eine Wohnung auf Mallorca besitzt und nicht dort lebt, braucht jemanden vor Ort. Für den Schlüssel, den Rohrbruch im Januar, die Post der Gemeinde, den Gärtner, die Gäste. Wie groß dieser Bedarf ist, sagt niemand direkt. Aber der Zensus sagt, wie viele Wohnungen keinen Hauptwohnsitz haben, und das ist die Zahl, hinter der jede Hausverwaltung steht.

163.162 Wohnungen ohne Hauptwohnsitz

Der Zensus 2021 zählt 505.718 Wohnungen auf Mallorca. 163.162 davon, 32,3 Prozent, sind kein Hauptwohnsitz. Der Zensus fasst darunter Zweitwohnungen und Leerstand zusammen; er trennt beides in dieser Tabelle nicht. Die Verteilung:

In Fornalutx, Deià und Banyalbufar stehen zwei von drei Wohnungen außerhalb des Alltags ihrer Besitzer. In Andratx und Santanyí, beides große Gemeinden mit tausenden Objekten, sind es sechs von zehn. Das ist der Markt für Hausverwaltung, und er liegt nicht in Palma.

Sporadisch genutzt: die Zweitwohnungen im engeren Sinn

Der Zensus leitet aus dem Stromverbrauch eine feinere Einteilung ab und nennt Wohnungen mit gelegentlicher Nutzung de uso esporádico. Das sind die Objekte, in denen jemand kommt und geht, ohne zu bleiben.

Hier führt nicht die Tramuntana, sondern die Ost- und Südküste: ses Salines mit der Colònia de Sant Jordi, Santa Margalida mit Can Picafort, Sant Llorenç mit Sa Coma und Cala Millor, Capdepera mit Cala Rajada. Die Ferienorte der Insel, in denen die Wohnung im Juli voll und im Januar dunkel ist. Für 47 Gemeinden liegt der Wert vor, sechs kleine fehlen in der Tabelle des INE.

Ferienvermietung: 16.948 Lizenzen, die jemand betreuen muss

Wer seine Wohnung legal an Feriengäste vermietet, hat eine Lizenz des Consell de Mallorca. Das Register führt 16.948 davon mit 103.850 Betten. Jede Lizenz bedeutet Schlüsselübergaben, Reinigung, Gästeregistrierung und jemanden, der erreichbar ist, wenn die Gäste da sind und der Besitzer nicht.

Pollença allein hat mehr Lizenzen als die 30 kleinsten Gemeinden zusammen. Und weil 2025 nur drei neue Lizenzen dazukamen, ist dieser Bestand das, was es gibt: Wer eine Lizenz hält, behält sie, und wer sie verwalten lässt, sucht jemanden, der das Register kennt. Der Lizenz-Check zeigt zu jeder Adresse, ob und seit wann eine Lizenz eingetragen ist.

Wie viele Verwalter es gibt, weiß niemand genau

Ein amtliches Verzeichnis der Hausverwaltungen auf Mallorca gibt es nicht. Was es gibt, ist OpenStreetMap, gemeinschaftlich erhoben und nirgends vollständig. Dort sind für Mallorca 2 Hausverwaltungen und 140 Immobilienmakler verzeichnet, Stand September 2026. Die zwei sind sicher nicht alle, die es gibt; sie sind die, die jemand eingetragen hat. Viele Makler verwalten nebenbei, viele Verwalter firmieren als administración de fincas und stehen in keiner Karte.

Unser Anbieterverzeichnis führt, was OpenStreetMap kennt, mit Adresse und Gemeinde: Hausverwaltungen und Immobilienmakler. Es ist kein Vollständigkeitsanspruch, sondern ein Anfang, und Einträge mit Anzeige sind als solche gekennzeichnet.

Was Sie fragen sollten, bevor Sie einen Verwalter beauftragen

Die Zahlen oben helfen bei der Einordnung, nicht bei der Auswahl. Bei der Auswahl helfen Fragen:

• Ist der Verwalter im Colegio eingetragen? Für die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften gibt es das Col·legi d'Administradors de Finques de Balears. Die Mitgliedschaft ist kein Gütesiegel, aber ein Anhaltspunkt, dass jemand hauptberuflich verwaltet.
• Kennt er die Ferienvermietungsregeln? Wer eine Lizenz betreut, muss Gästeregistrierung, Touristensteuer und die Auflagen des Consell beherrschen. Fragen Sie nach der Zahl der betreuten Lizenzen.
• Wie oft ist jemand vor Ort? In Fornalutx oder Estellencs ist die nächste Verwaltung möglicherweise in Sóller oder Andratx. Klären Sie, wer im Januar nach dem Rohrbruch sieht, und wie schnell.
• Was steht im Vertrag zur Haftung? Das ist eine Frage für einen Anwalt, nicht für eine Datenbank.

Die Nachfrage nach Hausverwaltung wächst mit jeder Wohnung, die kein Hauptwohnsitz ist. Der Zensus 2021 zählte ein Drittel. Der nächste Zensus wird zeigen, ob es mehr geworden sind.

Quellen: INE, Censo de Población y Viviendas 2021 (Tabellen 59525 und 59531); Consell de Mallorca, Registre d'empreses, activitats i establiments turístics, Stand 2. September 2026; OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL, Stand 4. September 2026. Die Zahl aus OpenStreetMap heißt „verzeichnet“, nicht „gibt es“.