Haus kaufen auf Mallorca: Wo tatsächlich verkauft wird

Wer ein Haus auf Mallorca kaufen will, sieht zuerst Angebote. Was er nicht sieht: wie viele Verkäufe in einer Gemeinde überhaupt zustande kommen. Genau das zählt das spanische Wohnungsministerium seit 2004, Quartal für Quartal, für jede der 53 Gemeinden. Die Reihe sagt mehr über den Markt als jedes Exposé.

Die Insel verkauft 12.000 Objekte im Jahr – nicht mehr

Jahr	Verkäufe auf Mallorca
2006	19.436
2009	6.671
2013	6.168
2017	13.955
2020	9.001
2022	14.311
2024	11.994
2025	11.884

Drei Dinge fallen auf. Das Rekordjahr liegt zwanzig Jahre zurück: 2006 wechselten 19.436 Objekte den Besitzer, seither nie wieder mehr als 15.000. Der Einbruch nach 2008 halbierte den Markt in einem Jahr. Und seit 2022 sinkt die Zahl wieder, zwei Jahre in Folge, auf zuletzt 11.884 Verkäufe.

Das ist die Größe des Marktes, in dem Sie suchen: rund 1.000 Verkäufe im Monat, für die ganze Insel, alle Objektarten zusammen.

Wo die Verkäufe stattfinden

Gemeinde	Verkäufe 2024	Anteil an Mallorca
Palma	4.921	41,0 %
Calvià	1.221	10,2 %
Llucmajor	603	5,0 %
Manacor	580	4,8 %
Inca	502	4,2 %
Andratx	359	3,0 %
Santanyí	323	2,7 %
Capdepera	286	2,4 %

Palma und Calvià zusammen stehen für mehr als die Hälfte aller Verkäufe. Die 43 Gemeinden außerhalb der ersten zehn teilen sich den Rest: in vielen davon kommen im Jahr weniger als hundert Verkäufe zustande. Wer dort ein bestimmtes Haus sucht, wartet nicht auf das richtige Angebot, sondern auf überhaupt eines.

Der Umschlag: Wie schnell eine Gemeinde die Hand wechselt

Absolute Zahlen bevorzugen große Gemeinden. Setzt man die Verkäufe ins Verhältnis zum Wohnungsbestand des Zensus 2021, entsteht ein anderes Bild. Diese Kennzahl rechnen wir selbst aus zwei amtlichen Zahlen; sie steht in keiner Quelle.

Gemeinde	Verkäufe je 1.000 Wohnungen (2024)
Calvià	33,5
Inca	31,6
Capdepera	31,4
Sant Joan	31,3
Maria de la Salut	31,2
Andratx	30,5
Median aller Gemeinden	15,9
Santa Eugènia	7,3
Búger	6,8
Banyalbufar	6,0
Escorca	5,5
Algaida	4,9

In Calvià wechselt jede dreißigste Wohnung im Jahr den Besitzer, in Algaida jede zweihundertste. Das sind zwei verschiedene Märkte: der eine liquide, mit Vergleichspreisen und Auswahl; der andere ein Markt, in dem ein einzelnes Haus jahrzehntelang in derselben Familie bleibt. Beides kann das Richtige sein. Man sollte nur wissen, in welchem man steht.

Was ein Quadratmeter kostet – dort, wo es jemand misst

Das Ministerium veröffentlicht einen Gutachtenwert je Quadratmeter, den Median aller Bankgutachten eines Quartals. Auf Mallorca nur für sechs Gemeinden, die anderen 47 liegen unter der Schwelle von 25.000 Einwohnern.

Gemeinde	2021	2026	Veränderung
Calvià	3.249 €/m²	5.291 €/m²	+62,8 %
Marratxí	2.371 €/m²	3.803 €/m²	+60,4 %
Palma	2.399 €/m²	3.789 €/m²	+57,9 %
Llucmajor	2.258 €/m²	3.607 €/m²	+59,7 %
Manacor	1.693 €/m²	2.882 €/m²	+70,2 %
Inca	1.494 €/m²	2.633 €/m²	+76,2 %

Die Reihenfolge ist stabil: Calvià kostet das Doppelte von Inca. Die Dynamik ist es nicht. Prozentual sind die beiden günstigsten Gemeinden am stärksten gestiegen. Wer 2021 in Inca kaufte, hat mehr Wertzuwachs gesehen als in Calvià, wenn auch von einem anderen Niveau aus.

Für Andratx, Santanyí, Pollença, Sóller oder Deià gibt es diesen Wert nicht. Das ist keine Lücke in unseren Daten, sondern in der amtlichen Statistik. Wir füllen sie nicht mit Portalpreisen auf, weil wir dann Angebotspreise als Marktpreise ausgeben würden.

Was der Kataster über den Bestand verrät

Der Kataster kennt jedes Haus, und er bewertet es. Der Katasterwert ist kein Marktpreis, er liegt in der Regel deutlich darunter, aber er zeigt Relationen zwischen Gemeinden mit einer Vollständigkeit, die kein anderer Datensatz hat.

Gemeinde	Katasterwert je Einheit (2025)
Deià	206.802 €
Santa Margalida	166.591 €
Escorca	158.893 €
Valldemossa	135.990 €
Median aller Gemeinden	82.274 €
Sa Pobla	51.032 €
Alaró	48.642 €
Consell	44.934 €
Petra	36.956 €

Deià bewertet der Kataster fünfeinhalbmal so hoch wie Petra. Dazwischen liegen 45 Minuten Fahrt.

Ein Drittel der Wohnungen ist kein Hauptwohnsitz

Der Zensus 2021 zählt 505.718 Wohnungen auf Mallorca. 163.162 davon, 32,3 Prozent, sind kein Hauptwohnsitz: Zweitwohnungen und Leerstand zusammen, der Zensus trennt beides nicht. In Fornalutx sind es 66,8 Prozent, in Deià 65,1, in Andratx 60,6. In Palma 15,8.

Für Käufer heißt das: In den Gemeinden mit dem höchsten Anteil konkurrieren Sie nicht mit Familien, die dort leben wollen, sondern mit Käufern, die dort gelegentlich sein wollen. Das prägt Preise, Nachbarn und die Frage, wie belebt der Ort im Februar ist.

Bevor Sie ein Objekt besichtigen

Drei Dinge lassen sich für jede Adresse auf Mallorca amtlich prüfen, bevor Sie hinfahren:

• Liegt das Grundstück in einer festgesetzten Hochwasserzone? Die ARPSI-Flächen des Staates gelten punktgenau, und in der Zona de Flux Preferent ist Bauen beschränkt. Der Lage-Check rechnet die Adresse gegen den Originalumriss.
• In welchem Grundwasserkörper liegt es, und wie stuft ihn der Hydrologieplan ein? Das gilt je Körper, nie je Grundstück, ist aber für Brunnen und Gärten entscheidend.
• Hat die Gemeinde eine Ferienvermietungsdichte, die den Ort im Sommer verändert? Die Ferienvermietungsseite zeigt Lizenzen und Betten je Einwohner.

Für die Gemeindewahl davor: Die Ortswahl sortiert alle 53 Gemeinden nach dem, was Ihnen wichtig ist. Und die Kaufmarktseite hält die Verkaufszahlen jedes Quartal aktuell.