Wohnung kaufen auf Mallorca: Was der Quadratmeter kostet

Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, findet Angebotspreise. Was er nicht findet: einen Wert, der nicht von einem Verkäufer stammt. Genau den gibt es – zwei amtliche Reihen liefern ihn, und sie sagen etwas anderes als jedes Exposé.

Der Gutachtenwert: 3.698 Euro je Quadratmeter im Median

Das spanische Wohnungsministerium (MIVAU) veröffentlicht den valor tasado de la vivienda libre – den Wert, den vereidigte Gutachter für frei finanzierte Wohnungen ansetzen. Für Mallorca liegt der Median bei 3.698 Euro je Quadratmeter. Die Spanne zwischen den Gemeinden, für die die Quelle einen Wert ausweist:

Calvià liegt damit doppelt so hoch wie Inca. Das ist die eigentliche Auskunft: Auf Mallorca gibt es keinen Quadratmeterpreis, es gibt sechs sehr verschiedene Märkte, und die Insel dazwischen weist die Quelle gar nicht aus.

Das ist die wichtigste Einschränkung dieses Artikels. MIVAU führt nur Gemeinden ab 25.000 Einwohnern. Andratx, Deià, Valldemossa, Sóller, Santanyí und Pollença – die Namen, nach denen am häufigsten gesucht wird – fallen unter die Schwelle und tauchen in dieser Reihe nicht auf. Für sie hilft der Katasterwert weiter, der eine andere Größe misst und nicht mit dem Gutachtenwert verwechselt werden darf.

Der Kaufpreisfaktor: 33 Jahresmieten

Die Zahl, die eine Kaufentscheidung trägt, ist nicht der Quadratmeter, sondern das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Auf Mallorca liegt der Median bei 33,4: Ein Objekt kostet also das 33-Fache dessen, was es in einem Jahr an Miete einbringt.

Zur Einordnung: Ein Faktor von 33 entspricht einer Bruttomietrendite von rund drei Prozent, bevor irgendein Kostenblock abgezogen ist – Steuern, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand. Die höchste Bruttorendite auf der Insel weist Llucmajor mit 3,36 Prozent aus, dann Inca (3,19) und Palma (3,12). Der Inselmedian liegt bei 3,0.

Wer auf Mallorca kauft, kauft also nicht wegen der Mietrendite. Das ist keine Warnung, sondern eine Feststellung: Die Zahl ist die Zahl, und wer sie kennt, rechnet mit ihr statt gegen sie.

Wohnung oder Haus: die Miete zeigt den Unterschied

Für den Kauf trennt die Quelle nicht zwischen Wohnung und Haus, für die Miete schon. Der Median liegt bei 7,21 Euro je Quadratmeter für eine Wohnung und 5,68 Euro für ein Haus. Dass ein Haus je Quadratmeter billiger ist als eine Wohnung, überrascht nur auf den ersten Blick: Häuser sind größer, liegen weiter außen, und ihre Fläche ist schlechter genutzt.

Die teuersten Wohnungsmieten stehen in Calvià (12,72 €), Banyalbufar (10,19 €), Llucmajor (10,09 €), Palma (9,84 €) und Andratx (9,27 €). Alle fünf sind Küstengemeinden. Die günstigsten liegen im Landesinneren – eine eigene Auswertung zeigt, wie groß der Abstand ist.

Wie viel überhaupt verkauft wird

Der Markt ist kleiner, als er sich anfühlt. Im jüngsten ausgewiesenen Quartal zählt das Ministerium 3.065 Kaufvorgänge auf ganz Mallorca. Über ein Jahr gerechnet liegt die Insel damit bei rund zwölftausend Objekten – bei 53 Gemeinden und einer halben Million Einwohnern. Wer wartet, bis „das richtige" Objekt in der Wunschgemeinde erscheint, wartet in vielen Gemeinden auf ein zweistelliges Jahresangebot.

Die Reihe seit 2004 und die Verteilung je Gemeinde stehen unter Kaufen; wer wissen will, wie schnell ein Bestand umgeschlagen wird, findet die Umschlagshäufigkeit in jedem Gemeindeprofil.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Drei Dinge stehen nicht im Exposé und lassen sich hier nachsehen:

• Hochwasserzone. Die ARPSI-Flächen sind eine amtliche Festsetzung mit Rechtsfolge – in der Zona de Flux Preferent ist Bauen beschränkt. Der Lage-Check rechnet eine Adresse gegen den Originalumriss.
• Grundwasser. Der Zustand gilt je Grundwasserkörper, nie je Grundstück. Welche Körper unter einer Gemeinde liegen und wie sie eingestuft sind, steht im Wasserkapitel.
• Ferienvermietungslizenz. Wenn vermietet werden soll: Ob eine Lizenz besteht und seit wann, sagt der Lizenz-Check aus dem Register des Consell.

Keine Rechts- oder Steuerberatung, in keinem Satz dieses Artikels. Was hier steht, sind veröffentlichte Zahlen mit ihrer Quelle; was daraus folgt, entscheidet ein Notar, ein Steuerberater und Sie.